Avant de se lancer dans une étude de prêt et de faire le tour des banques ou organismes spécialisés dans le crédit immobilier, il est judicieux de se préparer un minimum. Pour la simple et bonne raison que plus un chargé d’affaires verra que le projet présenté est connu et maîtrisé de ses protagonistes, plus cela le mettra en confiance. Je vais donner mon ressenti personnel : il m’arrive de recevoir des clients qui se lèvent le lundi, et hop, le mardi, ils passent devant une maison à vendre, et le mercredi, ils viennent chez moi avec un compromis de vente.
Evitons le plus possible ce genre de démarche, sauf si bien sûr, on bénéficie d’une trésorerie personnelle suffisante.
Notez que l’on part bien du principe suivant : le plan de financement ne concerne pour l’instant que votre projet. Voici donc ce qu’il faut considérer, en partie, comme frais.
Je vais tâcher de faire un petit distinguo entre “ancien” et “nouveau”, chaque fois que cela est nécessaire.
1. Le prix du bien convoité :
Ancien : prix d’achat hors frais (je reviendrai sur les frais un peu plus loin).
Neuf construit ou VEFA (la VEFA sera expliqué un peu plus tard) : prix englobant le terrain et la construction, y compris les garanties (étudiées un peu plus tard).
Normalement, sur un bien ancien, le compromis de vente spécifie obligatoirement tous les côuts, et si vous achetez sur plan ou en VEFA, le contrat de vente, ou contrat de réservation, là aussi les différents côuts doivent être expliqués et détaillés.
Il est bon de savoir que la différence entre un bien neuf et ancien, peut aller jusque + ou - 20 %. Bien entendu, du neuf à Triffouillis les Oies sera moins cher qu’un château à Neuilly. Comparons ce qui est comparable.
2. Des envies supplémentaires ? ?
Que ce soit un bien neuf ou bien ancien, il se peut que vous y prévoyiez des travaux.
Dans un bien neuf, vous avez peut être envie de donner un coup de peinture, de rajouter des éléments intérieurs, extérieurs (clôture, portail, piscine…) et dans ce cas, le banquier peut vous le financer, sur présentation des devis ou factures pro-format.
Dans un bien ancien, c’est la même chose : le banquier peut tout à fait vous financer des travaux, à condition que ceux là soient justifiés. Plus il y a de travaux, plus le prix de base doit être raisonnable.
Dans les deux cas, il est fortement conseillé d’aller à la rencontre de son banquier avec des éléments probants : factures pro-format d’artisans reconnus sur la place, de devis, etc. etc.
En effet, il est toujours plus facile de se faire financer ceci sur la durée totale du crédit plutôt qu’après, en s’attaquant à la mise en place d’un crédit travaux par exemple : ceci non seulement fera augmenter votre taux d’endettement, mais plombera également votre budget.
2 bis. L’apport personnel :
Il faut prévoir un apport personnel. Par exemple, un établissement est tout à fait en droit de vous demander :
- le paiement des frais de notaires
- 10 % du montant de l’acquisition.
En gros, la banque vous prête 90% du montant de l’achat brut. C’est un gros investissement personnel.
3. Frais accessoires du crédit :
Pour de l’ancien et pour du neuf : une fois que vous êtes fixés sur le prix de vente et les éventuels travaux, il est temps de regarder du côté du notaire. Soit vous avez signé le compromis de vente, et dans ce cas, vous savez que ce dernier vous a réclamé 10% (en moyenne) du prix de vente pour un événtuel dédit de votre part, soit vous n’avez rien signé et dans ce cas, préparez vous-y. En général, là aussi, la banque finance cet acompte puisqu’il est inclus dans le prix final.
La normale veut que les frais de notaire équivalent à 7% du montant de l’acquisition, ce qui peut tout de suite faire une somme rondelette.
Certaines banques financent les frais de notaire, d’autres non. C’est selon. Pas de règle.
Dans un contrat de réservation, c’est la même chose : tous les frais doivent être détaillés. Aussi bien ceux du vendeur, de l’intermédiaire et / ou du notaire (le notaire peut être vendeur).
Enfin, la banque elle aussi doit vous avertir sur les frais de dossiers, qui seront, sauf âpre négociation, équivalent à 1% du montant emprunté, plafonné selon les bons vouloirs de la banque. Mais là aussi, c’est à prévoir puisque c’est en général prélevé en même temps que la première échéance du crédit.
4. Les garanties.
Il existe trois grandes garanties qu’un établissement bancaire va mettre en place.
- l’hypothèque sur le bien. C’est une inscription à la conservation des hypothèques : si vous n’avez pas les moyens de rembourser votre prêt et que cela empire, la banque saisit la maison, la vend et se rembourse. Son intérêt est d’autre en premier rang bien entendu. Il faut compter 2% de plus dans le financement global. Elle se lève automatiquement deux ans après la fin du prêt immobilier. Elle peut être prise sur bu neuf ou de l’ancien.
- l’IPPD : c’est quasiment la même chose que l’hypothèque, mais en moins cher, et il y a toujours la même conséquence. Il peut y avoir une saisie si vous ne payez pas. Elle permet au créancier détenteur du privilège d’être payé.
- la caution mutuelle : votre dossier immobilier peut être cautionné par un organisme spécialisé. C’est plus rapide, moins cher et au moins, votre bien n’est grêvé d’aucun droit à la revente. C’est l’organisme cautionnant qui paie à votre place, si vous défaillance est prévue au contrat. Un dossier est envoyé à l’organisme, il est étudié et hop, vous savez s’il est recevable ou pas.
Voila en gros ce qu’il faut prévoir pour un financement à priori complet : sachez toutefois qu’en fonction des banque, le montant “finançable” change.
Mon employeur par exemple, apprécie que je constitue des dossiers à 90% de financement : le reste étant sous forme d’apport personnel.
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